Inmobiliaria

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Ofrecemos un amplio portafolio de propiedades y terrenos y asesoramos a Family Office, Empresas y personas de Alto Patrimonio en sus inversiones Inmobiliarias, a través de

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El negocio inmobiliario se ha convertido en las últimas décadas en una herramienta de generación de valor para los patrimonios individuales y los portafolios empresariales; sin embargo este negocio ha transformado con la misma velocidad sus variables provocando que la toma de decisión de inversión en bienes raíces se haya movido de una decisión operativa a un proceso de planeación estratégica integral.

De hecho, cada decisión inmobiliaria que se toma en un determinado negocio, a pesar de estar ligada con la operación, siempre impactará en sus objetivos estratégicos.

La puesta en marcha de una fábrica, el desarrollo de un centro de distribución, la reubicación de unas oficinas, la construcción de un centro comercial e inclusive la adquisición de una residencia.

Cada uno de éstos son inversiones cuyo valor máximo está en el mediano y largo plazos y su decisión siempre conlleva riesgo.

Incertidumbre e inversión inmobiliaria.

Antes de definir los riesgos inmobiliarios es importante hacer énfasis que en los últimos años ha cobrado relevancia estos conceptos derivados de la incertidumbre generada a partir de la crisis inmobiliaria pasada. Entonces, se entiende como incertidumbre cuando no es posible conocer con certeza el retorno que el inmueble producirá en un periodo determinado.

Este concepto en el contexto de los mercados inmobiliarios, resulta esencial para comprender la existencia de beneficios pues el desarrollador y/o inversionista inmobiliario obtiene una ganancia porque asume los riesgos vinculados al mercado inmobiliario que por definición es incierto. Por el otro lado, el riesgo es la posibilidad de un daño o suceso desafortunado. Dicha posibilidad puede ser estimada con cierta precisión, como cuando se conoce la volatilidad de la ocupación y/o el precio de renta de un mercado inmobiliario específico.

En el caso de la inversión inmobiliaria, el concepto de riesgo tiene una especial importancia porque permite comprender la forma en que se obtienen los rendimientos de los proyectos en un entorno competitivo. Cualquier proyecto implica una serie de riesgos, diferentes en su intensidad y en su grado de predictibilidad; en primer lugar, las estimaciones acerca de la demanda futura y de la oferta competitiva nunca son precisas y pueden ocasionar que las ventas de un desarrollo fluctúen grandemente.

Aquellos riesgos que el desarrollador y/o inversionista inmobiliario no pueda evitar, diversificar ni transferir a otros tendrán que ser asumidos, obviamente, por él mismo. Normalmente ello ocurrirá si las expectativas de beneficio superan las posibilidades estimadas de las pérdidas. Si el proyecto resulta a la postre exitoso, el desarrollador y/o inversionista inmobiliario recibirá entonces el rendimiento asociado por haber afrontado los riesgos que tenía el proyecto, dicho rendimiento representa así el beneficio por haber invertido su capital en una operación que conlleva riesgo.

Entendiendo que el riesgo es una parte inevitable del proceso de toma de decisiones en los negocios inmobiliarios y que el beneficio (rendimiento) del desarrollo debe asociarse con el riesgo inherente que se toma, es preciso conocer e identificar los principales riesgos inmobiliarios a los que nos enfrentamos al momento de llevar a cabo un proyecto inmobiliario.

Riesgos inmobiliarios en un entorno de crisis
Los riesgos del mercado inmobiliario se asocian con la volatilidad del propio mercado (que en algunos segmentos puede identificarse a través del índice de desocupación -vacancy rate- que el propio segmento inmobiliario tenga) y la liquidez, es decir, la facilidad de colocación que el desarrollo tenga en el mercado secundario al momento de encontrar su madurez, el cual se puede identificar a través del valor residual -face value- del desarrollo; sin embargo, el riesgo del mercado inmobiliario no puede ni debe desvincularse de otros riesgos inherentes a nuestro negocio como son el riesgo operativo y el riesgo de crédito.

Para lograr una efectiva identificación de los riesgos inmobiliarios es necesario considerar sus diversas “naturalezas” para enfrentarlas durante la planeación, diseño, ejecución y administración de un proyecto.

La gran mayoría de estos fondos se encuentran a la mitad o un poco más allá de su ciclo de inversión (management process) ya que su horizonte de inversión es de cinco a siete años; por lo tanto en un máximo de dos años, todos estos fondos estarán en una etapa de liquidación de sus portafolios. El riesgo fundamental que tiene el mercado inmobiliario es su falta de liquidez, pues en estricto sentido, hoy no existen los compradores suficientes para absorber la oferta de dichos fondos, con independencia de la calidad y madurez de los proyectos que éstos tengan.

¿Cuáles son los principales riesgos?

De forma más específica se clasifican en las siguientes categorías:
• Riesgo del negocio
• Riesgo financiero
• Riesgo de liquidez
• Riesgo inflacionario

RIESGOS DE MERCADO
Volatilidad
Liquidez
Correlaciones
RIESGOS DE CRÉDITO
Documentación
Problemas legales
Fraude
RIESGOS OPERATIVOS
Incumplimiento
Liquidación

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