Cuando se desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de éste (directo e indirecto) como a los ingresos (calendario y montos). En función de esta información se determina los parámetros de rentabilidad para diferentes escenarios.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran más de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentación y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesorería por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc.) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿Cómo podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo más una prima por riesgo.
